Покупатели жилья за наличные в США тратят на 10% меньше, чем ипотечники

Автор: Pixabay/CC0 Public Domain

Владение домом долгое время считалось важнейшим способом создания богатства, но сделать такую покупку для многих жителей становится все труднее. Помимо высоких цен на жилье и высоких процентных ставок, растет число покупателей, предпочитающих платить наличными, которые могут быстро заключить сделку, превосходя конкурирующие предложения от покупателей, которым необходимо профинансировать свой дом с помощью ипотеки.

Согласно новому исследованию Школы менеджмента Рэди Калифорнийского университета в Сан-Диего, удобство и надежность предложений по оплате наличными настолько привлекательны для продавцов, что они платят в среднем на 10% меньше, чем покупатели ипотечных кредитов.

«Когда продавцы принимают предложение по ипотеке, это сопряжено с риском», — сказал Майкл Рехер, соавтор исследования и доцент кафедры финансов Школы менеджмента Рэди.

«Существует риск, что сделка сорвется, потому что есть сторонний ипотечный кредитор, который должен одобрить кредит для заемщика, и есть другие предостережения, такие как проведение оценки или проверки, поэтому около 10% транзакций терпят неудачу. когда покупатель платит по ипотеке. Мы обнаруживаем, что продавцы готовы оставить деньги на столе, чтобы избежать риска».

Исследование, озаглавленное «Загадка ипотеки и денежных премий», опубликованное в «Журнале финансов», показывает, что, хотя 10% — это средняя разница между покупателями ипотечного кредита и покупателями наличными, она не обязательно применима ко всем покупателям, которым необходимо приобрести дом в кредит. Например, покупатели ипотечного кредита с относительно хорошим профилем заимствования платят всего на 6% больше, чем покупатели, предпочитающие платить только за наличные, особенно если продажа происходит в районе, где большинство сделок с недвижимостью являются успешными.

В регионах, где может быть больше покупателей с низкими доходами, а ипотечные сделки несут больший риск, покупатель ипотеки может рассчитывать на оплату до 17% больше, если у продавца есть конкурирующее предложение от покупателя, оплачивающего все наличными.

«Учитывая, что около трети покупок жилья совершаются исключительно за наличные, эти различия весьма актуальны для участников рынка недвижимости», — сказал Россен Валканов, соавтор исследования и профессор финансов школы Рэди.

Он добавил, что понимание «скидки при оплате наличными» в сфере недвижимости важно, поскольку оно подчеркивает трения между покупателями и продавцами ипотечных кредитов.

«С точки зрения политики, налогоплательщики США субсидируют ипотечные кредиты на сумму 8 триллионов долларов для развития домовладения», - сказал Валканов. «Если бы политики облегчили покупателям ипотечных кредитов закрытие условного депонирования, это могло бы стать более экономически эффективным способом продвижения домовладения, чем субсидирование ипотечных кредитов для тех, кто впервые покупает жилье».

Примером уменьшения трений между покупателями и продавцами ипотечных кредитов может быть снижение степени «неясности» в отношении процесса продажи дома с точки зрения продавцов жилья. Потенциально этого можно достичь, потребовав от агентов по листингу убедиться, что продавцы домов хорошо информированы о величине риска и времени закрытия сделки при принятии предложения «все за наличные», а не заложенного.

«Во время подачи предложения по ипотеке листинговый агент может раскрыть понятную статистику, например: «за последние 12 месяцев 97% предложений по ипотеке завершились продажей через 60 дней», — сказал Валканов.

Последствия ликвидного рынка жилья, вытесняющего многих покупателей, впервые покупающих жилье

Большинству покупателей жилья, впервые покупающих жилье, приходится финансировать покупку с помощью ипотеки, а 10%-ная «скидка за наличные», которую получают покупатели, приобретающие жилье за наличные, представляет собой еще одно препятствие на конкурентном рынке недвижимости. Например, в Калифорнии, где запасы невелики, средний возраст первого домовладельца теперь почти на десятилетие старше по сравнению с 1980-ми годами.

Но это имеет и другие последствия для недвижимости. Увеличение числа покупателей с более глубокими карманами, предпочитающих финансировать дома наличными из-за более высоких процентных ставок, также означает увеличение числа покупателей, которые, возможно, приобретут недвижимость по ценам ниже ее фактической стоимости. Таким образом, ликвидный рынок жилья с большим количеством покупателей, предпочитающих наличные, может снизить ценность недвижимости как средства сбережений, отмечают авторы.

Рехер и Валканов приступили к исследованию после того, как они оба столкнулись с тем, что предложения по ипотеке домов были отклонены, поскольку вместо этого продавцы предложили полностью наличные.

Они повторили результаты трех различных исследований, первое из которых оценивало данные о продажах 2 миллионов домов в более чем 90% округов США в период с 1980 по 2017 год. Данные окружных регистраторов показали, что покупатели ипотечных кредитов платили в среднем на 11% больше, чем все остальные. покупатели за наличные.

Во втором исследовании использовались данные Redfin, которые предоставили авторам информацию о более чем 20 000 продажах домов, а также о предложениях домов, которые были проданы с 2013 по 2021 год. Этот набор данных показал, что покупатели ипотеки заплатили на 8% больше, чем покупатели, оплачивающие все наличными.

Третье исследование включало в себя экспериментальный опрос, разработанный авторами, в ходе которого они попросили 3000 независимых домовладельцев представить себе сценарии, в которых им пришлось бы продать свой дом, и получили два конкурирующих предложения — одно от покупателя ипотечного кредита, а другое от покупателя, оплачивающего все наличными.

Ответы показали, что участники приняли бы предложения покупателей ипотеки только в том случае, если бы они заплатили в среднем на 10% больше, чем покупатель, оплачивающий все наличными.

Источник: University of California - San Diego